חוק מכר דירות רצה להגן - ו"דפק" אלפי רוכשי דירות ישראלים

מצד אחד, נוצרה שכבת הגנה נפלאה לרוכשי דירות תמימים ■ מצד שני, החוק אפשר לקבוצות רכישה ועוד שרלטנים למכור "כאילו דירות" והותיר את הרוכשים ללא הגנה ■ פרשנות

09/08/2017, 08:01

בדיוק לפני עשור, בתחילת אוגוסט 2007, קרסה חברת חפציבה. אחת מחברות הבנייה למגורים הגדולות והוותיקות בישראל, שבנתה באותה עת כ-4,000 דירות ב-18 פרויקטים. תזכורת קצרה: רוכשים (בעיקר חרדים) פלשו לדירות בעקבות שמועות על בעיות תזרים, החברה נכנסה לסחרור לאחר שהתברר שיש לה חובות של 1.5 מיליארד שקל, המנכ"ל ובעל השליטה בעז יונה ברח לחו"ל, הוסגר מאיטליה, ובנובמבר 2008 נגזרו עליו 7 שנות מאסר ו-8 מיליון שקל קנס (הקנס הופחת בעליון ל-4 מיליון שקל ויונה עצמו שוחרר במארס 2012, "בגלל צפיפות בבתי הסוהר"). במהלך השנים, רוב מוחלט של רוכשי הדירות קיבלו את דירתם.


שווה לחזור שוב פעם לאירוע המכונן ההוא, כדי להזכיר לעצמנו שעם כל הכבוד לכישרון, לקבלת ההחלטות, לתכנון וכו', ואחרי הביקורת על המרמה והפרות האמון מצד בעלי החברה - בסוף בסוף, בנדל"ן העיקר זה הטיימינג. האם אתה מגהק על הרכבת הנדל"נית כשהיא בדרכה למעלה או למטה. תנו לחפציבה ההיא רק עוד כמה חודשים, שהיו מכניסים אותה לעשור של נסיקת מחירים שהחל בדיוק לאחר קריסתה, וכל חטאי החברה וטעויות מנהליה היו נמחקים.

בטרגדיה קלאסית, בשנים שלפני הקריסה ובמיוחד בחודשיה האחרונים, בזמן ששוק הנדל"ן למגורים השלים עשור של ירידת מחירים בשיעור ממוצע של כ-25%, הצטיידה חפציבה בקרקעות בכל הארץ, ויונה חזר שוב ושוב על כל הקלישאות שאנחנו קוראים מאז ללא הרף - חסר בארץ קרקעות, הביקוש גדול מההיצע, המחירים יזנקו מעבר לכל פרופורציה - אבל הוא עצמו ישב בכלא כשכל זה יקרה.

חוט השערה, חודשים בודדים, יפרידו בסופו של יום בין יונה העבריין המורשע ליונה הכוכב שחזה מראש את הנסיקה.

ועוד לקח חשוב, שמזכיר לנו שהחיים אינם צבועים בשחור ולבן: בעקבות קריסת חפציבה, נכנס באוקטובר 2018 תיקון רחב מאוד בחוק מכר דירות: הקבלנים מחויבים לדווח על כל עסקה; להעניק בטוחות לרכישה כבר לאחר תשלום של 7% מעלות הדירה; הבנק המלווה מחויב לספק בטוחות כאלו - ולדאוג שהכסף יגיע ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט ועוד.

מצד אחד, כנסת ישראל יצרה סוף סוף שכבת הגנה נפלאה נוספת על רוכשי דירות תמימים. אבל יש גם צד שני. כשחוק מכר דירות כל כך רחב ודרקוני, קל להבין כיצד פרחו בעשור האחרון קבוצות רכישה ועוד שרלטנים, שבמקום להיות קבלנים ויזמים מן המניין, ולהתמודד עם שפע הוראות רגולטוריות במכירה של כל דירה, פשוט מכרו לישראלים "כאילו דירות" (זכות לדירה בקרקע חקלאית, דירות בקבוצות רכישה שמשמעותן החוקית היא רכישת יחידת קרקע על המגרש וכיו"ב). וככה, בלי שאף אחד התכוון, חוק מכר דירות החדש הותיר מאז אלפי ישראלים תמימים ללא הגנה מינימלית.

...