3,000 בקשות לתמ"א 38 בכל רבעון - ורק 1,000 דירות נמכרות

12 שנה לתמ"א 38, ורק כ-1,900 מבנים חוזקו מתוך כ-80 אלף בניינים שזקוקים לחיזוק ■ מתוך כ-4,600 מבני ציבור, חוזקו 40 מבני ציבור בלבד

13/08/2017, 06:45

תוכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ממשיכה לתפוס תאוצה. מתחום שכלל כמה עשרות חברות לפני כמה שנים, הפכה תמ"א 38 לחלק משמעותי מענף הנדל"ן ולגורם שמייצר אט-אט יותר התחלות בנייה לצד הבנייה המסורתית.

ניתוח של אתר מדלן המשלב את מספר הדירות החדשות שנמכרות לצד הבקשות להיתרים לתמ"א 38 ברמה הארצית, מעיד בצורה ברורה כיצד לתמ"א 38 פוטנציאל עצום בכל הנוגע להגדלת ההיצע, אך מצד שני, מעיד אפילו יותר איך הקשיים הביורוקרטיים והשינויים התכופים מונעים את מימוש אותו הפוטנציאל בפועל.

...

הנתון העדכני ביותר הנוגע לתמ"א 38 הוא דוח מיוחד שהוכן על ידי מרכז המידע והמחקר של הכנסת בתחילת החודש, וזאת לקראת דיון שהתקיים בוועדת הפנים והגנת הסביבה בנושא. על פי הנתונים, יישום תמ"א 38 ברמה הארצית אינו מבשר טובות. 12 שנה אחרי שתמ"א 38 אושרה בממשלה - כתוכנית המעניקה זכויות בנייה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, רק כ-1,900 מבנים חוזקו.

כלומר, רק כ-2.4% בלבד מכ-80 אלף מבני המגורים שנבנו בישראל לפני שנת 1980 (אז נכנס לתוקף תקן חדש לבנייה שתעמוד ברעידות אדמה). גם בכל הקשור לחיזוק מבני ציבור המציאות שעולה מן השטח בעייתית. מתוך כ-4,600 מבני ציבור, עד היום חוזקו 40 מבני ציבור בלבד, כלומר כ-99% ממבני הציבור הזקוקים לחיזוק - טרם חוזקו.

ירידה באחוזי המימוש

כדי להדגים עד כמה גדול הביקוש לתמ"א 38, מצד יזמים וקבלנים וגם מצד ועדי בתים, צריך לבחון את נתוני הבקשות להיתר שהוגשו לוועדות המקומיות השונות. מדובר במספרים שרק הולכים וגדלים. אולם כדי להראות את קצב המימוש, צריך להסתכל גם על מספר הדירות החדשות שנמכרו.

במדלן חיברו את שני הנתונים הללו יחד, עם הבדל אחד: מתן שהות של שנתיים בין מועד בקשת ההיתר מהרשות המקומית לבין מועד מכירת הדירות החדשות. התוצאה (בעמודות למעלה) מראה בצורה ברורה כיצד העיכוב במתן היתרים מונע מהיצע משמעותי לזרום לשוק.

"ניתן לראות שהעסקאות שבוצעו מבטאות ירידה באחוזי המימוש של תמ"א 38", מסבירים במדלן. "לא רק שהעלייה בבקשות להיתרים אינה מתבטאת בעלייה דומה בהיקף העסקאות למכירת דירות שנתיים אחר כך (הזמן הממוצע לקבלת היתר), אלא אף נרשמה ירידה בהיקף העסקאות".

הגרף המצורף מעיד יותר מכל על כך שהפוטנציאל ליחידות דיור חדשות מתמ"א 38 הוא גדול יותר מהמימוש שרואים כעת בשטח. ברור שכדי לממש את הפוטנציאל, חייבות הרשויות המקומיות כמו גם השלטון המרכזי להוביל לפתיחת צווארי הבקבוק שנוצרו. הן בכל הנוגע למתן זכויות בנייה והן בכל הנוגע למתן פתרון לסוגיית התשתיות.

על פי הגרף המשולב, בעוד מכירת דירות חדשות (בפרויקטים של תמ"א 38 בלבד) עומדת על כ-1,000 יחידות דיור בכל רבעון בשנים 2015-2017, קצב הגשת הבקשות להיתר גדול הרבה יותר ועומד על כ-3,000 יחידות דיור חדשות ברבעון. הגרף מעיד שבשנים המוקדמות יותר של התמ"א, היתה התאמה פחות או יותר בין קצב הבקשות להיתר, ושנתיים מאוחר יותר בקצב מכירת הדירות החדשות.

עם זאת, החל משנת 2013 נראה שקצב מכירת הדירות החדשות בפרויקטים נותר נמוך יחסית בעוד זרם הבקשות להיתר רק המשיך לגדול. בשנים האחרונות, כך מעיד הגרף, נראה שפוטנציאל יחידות הדיור החדשות בתמ"א 38 גדול עד פי שלושה מההיצע בפועל.

התיקון אכזב את כולם

הסיבה לפער הגדול בין שני הנתונים היא בין השאר הביורוקרטיה והשינויים התכופים בתחום. תיקון 3 לתמ"א, ולאחריו תיקון 3א', גרמו לעצירה באישור היתרי בנייה לפרויקטים. במקביל, אי ודאות תכנונית הותירה בקשות רבות על הנייר.

תיקון 3א' למשל, שרבים תלו בו תקוות לאחר שהסיר כביכול אי ודאות וקבע זכויות חדשות (יותר זכויות בהתאם לגובה הבניין), אכזב את שני הצדדים: גם את הרשויות וגם את הקבלנים והיזמים. האחרונים טוענים שהחישוב החדש לא מעניק די זכויות, והרשויות המקומיות לא קיבלו את האפשרות לגבות היטלי השבחה מלאים כמו שציפו לקבל. עובדה זו, הסירה חלק מהתמריץ של הוועדות המקומיות למהר ולאשר את הבקשות להיתר.

בשנים האחרונות נכנס עוד משתנה לתמונה - התנגדות התושבים. בלא מעט ערים שבהן תמ"א 38 תפסה תאוצה, החלו תושבים להתנגד, בין היתר, לעומס החדש שנוצר על התשתיות. עיריות שבהן קודמה תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, תוכנית מתאר להתחדשות עירונית שבה ניתן לקבוע את היקף התמ"א ואת היקף הזכויות בכל אזור בעיר, יכלו להתגבר על אי הוודאות. אולם ערים רבות, כמו ר"ג למשל, שבהן תוכנית כזו עדיין בהליכי אישור, מתקשות להתמודד עם בקשות רבות.

"נכון להיום קיים מלאי של אלפי דירות חדשות שניתן להן היתר בנייה במסגרת תמ"א 38 לפני שנתיים ויותר, אך עדיין לא מומשו. לפיכך, כמות הדירות החדשות שהתווספו לשוק נמוך משמעותית ביחסי לפוטנציאל", מנתח יובל שמרת, מנהל חטיבת התחדשות עירונית באתר מדלן.

"חוסר המיצוי של תחום התמ"א 38 הוא תוצאה של שינויים רבים ותכופים במדיניות התכנון של פרויקטים לפי תמ"א 38, שהובילו להארכת זמן תהליך הוצאת ההיתר. פרויקטים רבים שלגביהם הוגשה בקשה להיתר על בסיס בדיקת היתכנות כלכלית, שנסמכה על מדיניות התכנון הקיימת, מצאו עצמם משתנים במהלך תקופת ההיתר. באופן זה משך הזמן הנדרש להוצאת ההיתר התעכב משמעותית, ומידת ההיתכנות הכלכלית לפרויקטים שהוגשו עמדה למבחן. גם לאחר תיקון 3 א' עדיין קיים חוסר ודאות לגבי מידת ההיתכנות ואופן מימוש פרויקטים לפי תמ"א 38, שמתבטא בירידה מסוימת בכמות הבקשות להיתר בתקופה האחרונה".

עוד מסביר שמרת כי לאחר תקופה ארוכה של רמה גבוהה של בקשות להיתרים, הקשיים בקידום פרויקטים מתחילים להשפיע גם על הבקשות להיתרים: "חוסר הוודאות בנוגע למידת ההיתכנות הכלכלית והשינויים התכופים במדיניות התכנון הובילו לכך שבשנים האחרונות לא נרשמה התקדמות משמעותית בהיקף עסקאות התמ"א והפער בין היקף הבקשות להיתרים לבין היקף העסקאות גדל, בעוד פרויקטים רבים 'תקועים בצנרת'.

"ב-2016 חלחלה מגמה זו גם להיקף הבקשות, ואנו צופים מגמה דומה ב-2017, שבינתיים טרם הביאה עמה בשורה גדולה בתחום. קביעת מדיניות תכנון ברורה, כפי שנעשה לדוגמא בתוכנית הרובעים בתל אביב, צפויה לייצר ודאות גבוהה יותר לפרויקטים הנמצאים בתהליכי רישוי ולהתבטא בתוספת משמעותית יותר של דירות חדשות לשוק. עם זאת, חוסר הוודאות בנושא היטלי ההשבחה בפרויקטים צפוי לגרום לכך שהיקף הבקשות להיתר לא יגדל משמעותית".

הרשות להתחדשות עירונית עדיין ממתינה למנהל

אחד הכלים המשמעותיים שאמורים לפעול לקידום פרויקטים של תמ"א 38 היא הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהקמתה אושרה כבר לפני חודשים ארוכים בממשלה (וההחלטה להקימה ניתנה עוד בימי הממשלה הקודמת בשנת 2014). הרשות אמורה להסדיר את הקמתן של מנהלות בערים השונות ולקבוע עוד כללים שאמורים לפשט את התחום. הבעיה היא שהרשות המובטחת עדיין לא קמה בצורה רשמית. גם היום, חודשים ארוכים לאחר אישורה, טרם מונה לה מנהל והיא לא פועלת בצורה מלאה.

נזכיר כי מינוי מנהל הרשות להתחדשות עירונית הוא מינוי של שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, ללא צורך במכרז וזאת לתקופה קצובה. השר ייעד בעבר לתפקיד זה את מי שכיהן בעבר כראש עיריית חדרה, חיים אביטן, אך מינוי זה טרם אושר. במשרד הבינוי והשיכון מתעקשים שוב ושוב שמועמדותו של חיים אביטן, שעליו המליץ השר יואב גלנט, נמצאת בשלבי אישורים אחרונים. אבל נכון להיום המינוי טרם הבשיל והרשות הממשלתית טרם יכולה להשפיע על הענף.

תמ"א 38 - הפוטנציאל המיידי גדול פי 3 אבל תקוע בצנרת