ותודה לכחלון: משקיעי נדל"ן ישראלים נוהרים ליוון

בישראל שר האוצר הפך את משקיעי הנדל"ן לפרסונה נון גרטה, אז קבוצה הולכת וגדלה של ישראלים שחיפשו יחידות נופש, מצאו הזדמנות השקעה ■ ניתוח G 

06/08/2017, 06:48

ראש ממשלת יוון, אלכסיס ציפראס, חייב להיות כפוי טובה, שאם לא כן, היה שולח לשר האוצר משה כחלון זר פרחים בכל שבוע. ישראלים קונים נדל"ן ביוון כבר יותר משנתיים, בחסות המשבר הכלכלי שהפך אותה לזולה במיוחד, בזכות העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה שנכנס לתוקף בקיץ 2015, ובגלל מחירי הדירות בישראל, שהדרך היחידה להגדיר אותם היא "בלתי שפויים"; אבל יוזמת מס דירה שלישית נתנה להם דחיפה נוספת ומשמעותית.


"עסקאות שהיו בשוק חמש-שש שנים פתאום נחטפות", אומר עידן סרוסי, מנכ"ל ובעלים של חברת GRE המשווקת נכסי נדל"ן ביוון כבר למעלה מעשור. כרגע, הוא מספר, חולש משרדו על כאלף נכסים למכירה ביוון, מתוכם כ-70% בתי נופש, והמחירים נעים בין 70 אלף ל-300 אלף אירו.

"משפחה שרוצה לקנות דירת שלושה חדרים במיליון וחצי שקלים בגוש דן, יכולה לקנות וילה ביוון על דונם וחצי, עם בריכה, במרחק הליכה מהים, במקום הכי אקזוטי", אומר סרוסי. "גם יוון מצדה מאוד מעודדת את המשקיעים: אם את רוכשת נכס ביותר מ-250 אלף אירו, את זכאית ל'גולדן ויזה' - אזרחות לחמש שנים ביוון עם אופציה להארכה לחמש שנים נוספות - ואם החלטת לעבור לגור פה, את גם מקבלת חינוך חינם. בנוסף, הקהילות היהודיות באתונה ובסלוניקי מפותחות והמחיה מאוד זולה. על מים בקושי משלמים וגם הארנונה מזערית".

"אם לפני חמש שנים הייתי מקבל פנייה או שתיים בשבוע מישראלים שרוצים לרכוש בית ביוון, היום פונים אליי בין עשרה ל-15 אנשים ביום", אומר גם סיוון זמיר, בעלים ומנכ"ל של פורטל התיירות "יוון והאיים". "יש כאלה שזה כבר הנכס השני או השלישי שלהם שם. אבל זה לא רק ישראלים: גם הבריטים, ההולנדים, האמריקאים, הקנדים".

...

התרבות, האנשים, האוכל

נועם, בן 35, נשוי 1, עצמאי בתחום המכירות באינטרנט, בנה עם בת זוגו את בית חלומותיו על האי לפקדה. הווילה, הקרויה על שמה של בתם "וילה עלמה", ממוקמת על קו החוף ומשתרעת על פני דונם, עם שלושה חדרי שינה ובריכה. הוא רכש אותה כשעוד הייתה מתוכננת על הנייר לפני כשנתיים וחצי תמורת 250 אלף אירו, ועד תום הבנייה השקיע עוד כ-50 אלף אירו בגינון, ריצוף, בריכה וכו'.

"חשבנו לקנות בית בארץ, אבל הבנו שזה קשה, על גבול הבלתי אפשרי", הוא מספר. "גם אם היינו מוצאים פה משהו, לא היינו שמחים איתו עד הסוף, אז החלטנו לגור בארץ בשכירות וללכת על סוג של השקעה ביוון, ועל הדרך גם לבלות שם. יוצא לנו להיות שם חודש וחצי-חודשיים בשנה, אנחנו נוסעים בדרך כלל באפריל ובספטמבר ומשכירים את הווילה בקיץ, 90-60 יום בשנה. המחיר נע בין 350 ל-500 אירו ללילה".

- עלויות אחזקה?

"יש חברת ניהול שמתחזקת את הבית לאורך כל השנה, כולל גינון ובריכה. זה כמה מאות אירו בודדים בחודש. בחודשי החורף זה פחות. בהיבט שנתי זה יוצא משהו כמו 1,500 אירו. הארנונה מאוד נמוכה וגם חשבונות המים. החשמל עולה כמו בארץ בערך, אבל לפי שימוש, כמובן. העלויות השוטפות האלה מסתכמות ב-2,000 אירו לשנה".

- מה החסרונות?

"לא תמיד קל לשלוט בכול מרחוק. זה עסק לכל דבר ואנחנו לומדים לעבוד בזה. זה כל הזמן חי ופעיל, זה דורש זמן ומשאבים. יש גם סיכון מסוים בלעשות עסקה מבחינה כלכלית במקום שפחות מכירים. פחות שולטים בכלכלה שם, אף על פי שהווילה כבר שווה היום יותר. התשואה השנתית מהתיירות היא סביבות 12%-10% ממחיר הווילה".

- יתרונות?

"נהנינו מאוד מכל התהליך, לקנות דברים לבית ולחפש. זה צעיר וחי, ואנחנו מתעסקים בזה הרבה, מה להוסיף ואיך לעצב, אספנו משוק הפשפשים באתונה ואספנו לכל אורך הדרך פריטים מכל יוון. נהנינו מאוד גם להכיר את המקומיים. התרבות, האנשים, האוכל. נולדה לנו גם בת באמצע התקופה וזה מקום נפלא לחופשה של משפחה, יש המון טבע. אנחנו רוצים לגדול עם זה ולבלות שם ככל שנוכל".

אריק, בן 40, נשוי 2 מתחום המסעדנות, רכש את הווילה ביוון עם חבר-שותף ב-2012, תמורת 350 אלף אירו. שלושה חדרי שינה וסלון, על קו הים. "אנחנו נוסעים כל אוגוסט, לשבועיים האחרונים של החודש, והמשפחה של השותף שלי נוסעת כל יולי, לשבועיים", הוא מספר. "בשאר הזמן אנחנו משכירים אותו דרך booking.com ו-AIRBNB. המחירים משתנים בין העונות. ביוני ובספטמבר זה נע סביב 250-300 אירו ללילה, וביולי-אוגוסט 400-500 אירו ללילה. במהלך החורף הווילה סגורה".

- עלויות אחזקה?

"ארנונה - 250 אירו לשנה, אולי 300. חשמל מאוד בסיסי, בחורף כלום, בקיץ אולי 100 אירו לחודש. יש כבלים, אינטרנט, זה עוד 50 אירו, ויש את חברת הניהול (GRE), שמסתכמת ב-15% מהשכירויות של השנה. אחרי כל ההוצאות נשארים לנו כ-20 אלף אירו לשנה. היוונים הם אנשים חמים ומכבדים והאי הזה בתולי. את משכירה שם סירה ב-50 אירו ליום ואת יכולה לטייל בין מפרצים שאף אחד לא יודע על קיומם".

- חסרונות?

"הנגישות. זה לא כרתים או רודוס. אני טס לאתונה, לוקח רכב ונוסע ארבע שעות. מה שכן, הנסיעה כיפית, רואים את הים, כמעט כל הדרך היא על הכביש המהיר, והשנה כבר היו טיסות ישירות ללפקדה - רק בקיץ".

- הערך של הבית כבר עלה?

"כן. ממה שאני מבין, הוא כבר עומד על כחצי מיליון אירו. המחירים עלו בגלל הביקוש. יש פה הרבה סרבים, קרואטים, אנגלים, גרמנים, רוסים".

ממה צריך להיזהר

אל תמהרו לחגוג: לא כל וילה ביוון תעלה לכם פחות מדירת חדר וחצי בתל אביב, ולא כל עסקה תניב לכם תשואה יפה. "הכול עניין של לוקיישנים", אומר זמיר. "במיקונוס, למשל, וילה על הים יכולה לעלות גם 1.5 מיליון אירו, לעומת וילה בלפקדה ב-400 אלף יורו. יש גם ישראלים שמעדיפים את הנוף על פני הים, בתוך האיים. קרקעות שצמודות לים לאט-לאט נגמרות וזה עוד מדד לביקוש. לכן המחירים כבר עולים ל-300 אלף אירו. זה בערך 70 אלף אירו לדונם על קו המים, לעומת קו שני או שלישי מהים, שעולים כ-20-30 אלף אירו לדונם. ישראלים חושבים שבית ביוון זה כמו בית בהודו, ושמוכרים שם בתים בכמה אלפי אירו, אבל זה לא נכון. העסקאות שאני מכיר מישראלים שרכשו בית נופש ביוון עומדות בממוצע על 200 אלף אירו לעסקה. המחירים אומנם ירדו באופן משמעותי, אבל עדיין מדובר ביעד מאוד נחשק ופופולרי בקרב תיירים מכל העולם".

- על איזה אזור היית ממליץ?

"צפון יוון ההררית. גם שומר על הנכס, גם אחלה נופים וגם אפשרות להשכיר לכל השנה. אנשים מכירים את יוון עם חופי טורקיז ואין להם אסוציאציה, אבל בשבילי יוון זה הרים, מפלים ונהרות".

- ממה עוד צריך להיזהר?

"ישראלים מאמינים שאם יש להם בית נופש ביוון, אז יש להם עסק ביוון, אבל זה לא נכון. כי מה שיש להם, יש גם לכמה מאות אנשים נוספים. עסק צריך לשווק, לתחזק, לנהל. בלי להשכיר את הבית לתיירים, הם לא יוכלו להחזיר את ההשקעה. ישראלים רוצים להשקיע את המינימום ולקבל את המקסימום, אבל זה לא עובד ככה. בית שמושכר לתיירים דורש יותר תחזוק. אם הנכס ממוקם על קו הים הוא גם פגיע לרוחות ונזקי ים, מליחות, לחות, ויש גם תחזקת צנרת וחשמל. אפשר גם לתחזק נכס ב-3,000 אירו בשנה, אבל אז הוא מתוחזק באופן יותר מוזנח. העלויות של ניהול ושיווק הנכס לשוכרים פוטנציאליים עומדות על כ-10,000- 20,000 אירו בשנה. אומנם נכסים מסוימים ביוון יושכרו בדרך כלל בחודשים מאי עד ספטמבר, אבל כדי שהתשואה תהיה מקסימלית, בעל הנכס ינסה להשכיר אותו גם בחורף לסופרים, ציירים, אמנים ואנשים שרוצים להתבודד.

"רוב הישראלים שאני פוגש קונים באופן לא נבון. הם מחפשים את העסקה הזולה ביותר ומנסים לחסוך כל לירה. הם מעסיקים מישהו זול שינהל את הנכס ובטווח הארוך פוגעים בו. מי שקונה בית חלומות משקיע בו את כל הנשמה והלב. אני פוגש כמעט כל יום אנשים שבגלל הגאווה קנו נכס ביוון שעמד ריק שנה שלמה, כי ניסו לשווק את זה בעצמם דרך חברים והמלצות פייסבוק, אבל זה לא עובד ככה. בדיוק בשביל דברים כאלה הוקמו חברות כמו בוקינג.קום וחברות יווניות מעולות שמנהלות ומשווקות נכסים ביוון של בעלי נכסים מכל העולם. הן עושות עבודה מצוינת, אבל זה עולה כסף.

"פרמטר נוסף שחשוב מאוד לתת עליו את הדעת זה רעידות אדמה, ולראיה מה שקרה לאחרונה בקוס. לא סתם בכל יוון אין בניינים מעל 6-7 קומות. ביוון לא בונים לגובה כי היא נמצאת על לוחות טקטוניים פעילים, כל יום יש רעידת אדמה איפשהו ביוון בעוצמה כזו או אחרת. רוב היוונים יבדקו קודם כול אם הנכס עמיד בפני רעידות אדמה, עוד לפני שיבררו את המחיר".

- איך היוונים מרגישים עם כל הנהירה הזו?

"על הפנים. זה עם שיש לו הרבה גאווה עצמית ועם המשבר הם מרגישים מאוד מושפלים. כמעט לכל יווני עצמאי, מהמעמד הבינוני, יש שניים-שלושה נכסים ביוון. אז הם מוכרים נכס אחד בצער רב, כדי לחיות, כי פגעו להם בפנסיה. כשישראלי אחד קונה בית זה בסדר, אבל ברגע שהישראלים מקימים קומונות, ורוכשים כולם באותה עיר או באותו כפר, המקומיים מתחילים לפתח אנטגוניזם. בפארוס למשל, יש קבוצה של 15-20 ישראלים שרכשו בתי נופש וכבר מסתכלים עליהם בעין עקומה".

"רוב הלקוחות שלנו קונים בית נופש כדי לנפוש בו", מוסיף סרוסי. "הרוכשים בעצם מתחלקים לשלושה: 30% קונים רק למטרות נופש. 50% משלבים בין השקעה ונופש, ועוד 20% עושים נטו השקעה. כך שלמעשה כ-70% מהרוכשים משכירים את הנכס הזה גם לתיירות ומניבים מזה תשואה שנתית של 9%-7%. המודל הזה הוא מאוד כדאי גם ליוונים וגם למשקיעים הישראלים.

"ממוצע הגילאים של הרוכשים הוא 60-50, שזה בית שני שלהם, אבל יש גם חבר'ה צעירים יותר שמשקיעים, סביבות גיל 40. היום יש גם דרישה מאוד גדולה מחברות השקעות גדולות בינלאומיות שסימנו את יוון כיעד מועדף ורוצות להשקיע איתנו בנדל"ן. יש גם דרישות לבניינים ולדירות נופש באתונה ובסלוניקי".

"הקונים הכי רציניים הם אלה שקונים אך ורק בשביל להיות שם, שמבחינתם מדובר בהגשמת חלום", מסכם זמיר. "הם מחפשים את היעד המגניב שלהם בין האיים ביוון וברגע שנוצרת כימיה רגשית בינם לבין המקום הם סוגרים מהר את העסקה. פחות מעניין אותם כמה הבית יהיה שווה בעוד כמה שנים, ואם אפשר יהיה למכור אותו ברווח".

ניהול סיכונים - האם כדאי להשקיע במדינה בלתי יציבה כמו יוון

עם כל הכבוד לבוננזת הווילות של יוון, שהופכת את ההשקעה בה - ואולי אפילו את המעבר אליה לכמה שנים - לאטרקטיביים במיוחד, יש עדיין לא מעט סימני שאלה סביב היציבות במדינה. ובדיוק כשם שהמשבר הכלכלי האדיר שחוותה לאחרונה הוריד את מחירי המגורים והמחיה, כך זה גם יכול להפוך את ההשקעה לכזו שמצריכה אצבע על הדופק 100% מהזמן.

חשוב לזכור שעד לפני שנתיים, יוון הטרידה משקיעים ברחבי העולם בעקבות החוב שלה לגוש האירו. החשש התגבר כאשר נבחרה ממשלת שמאל-כלכלי קיצונית, והגיע לשיא כאשר העם הצביע במשאל עם נגד קבלת תנאי חילוצה של יוון על-ידי אירופה (או במילים אחרות: היוונים אמרו, "אנחנו לא מוכנים לצעדי צנע חשובים, גם במחיר של יציאה מגוש האירו וחדלות פירעון"). למרות החששות הכבדים סביב ההתנהלות הזו של היוונים, גרמניה וקרן המטבע הגישו סיוע נדיב למדי וצעדי צנע בכל זאת ננקטו. זה הרגיע את המשקיעים, ונדמה שיוון היום נכנסת למסלול שמרחיק אותה מהמשבר, אך לאור תהפוכות גיאו-פוליטיות שמתרחשות כל הזמן ברחבי העולם, השאלה הזו עודנה פתוחה.

אם שואלים את מתווכי הווילות בישראל, מצבים כמו המשבר האחרון דווקא טובים לעסקים: "ככל שהמשבר הכלכלי ביוון עמוק יותר, הביקוש לתיירות עולה כי התיירים מצפים לקבל מחירים נמוכים יותר, כך שהנכסים שמושכרים לתיירות מאוד מבוקשים", אומר עידן סרוסי מ-GRE. "המעגל של הביקוש וההיצע נע סביב נושא התיירות, שביוון הוא משמעותי עד כדי כך שיש איים שהמשבר כמעט לא פגע בהם. כ-20% מהתל"ג היווני זה תיירות, וכל שנה יוון שוברת את השיא של עצמה מבחינת המבקרים".

מחיר למתייוון / צילומים: greecerealestate.co.il